Bouwen of verbouwen is een financieel avontuur. Een avontuur, zo waarschuwen sommige specialisten, dat voor een groeiende groep gezinnen slecht dreigt af te lopen. De periode van extreem lage rente lijkt achter de rug. Wie een lening afgesloten heeft met een jaarlijks aanpasbaar tarief zal dat de komende jaren allicht voelen in de portemonnee. Nogal wat gezinnen, waarschuwen sommige experts, zullen hun leninglast zien oplopen tot een peil dat ze niet meer aankunnen. Het huis verkopen dreigt dan de enige oplossing te zijn. John Romain, de man achter het netwerk van Immothekers dat nu al ruim 10 procent van de bouw- en kooplustigen adviseert, relativeert die stelling.
De Belg bouwt bijna zonder er bij na te denken. Het bezit van een eigen huis zit hem zo in de genen dat elke rationaliteit moet wijken. Toch is vastgoed kopen niet zo vanzelfsprekend. Kijk maar naar onze buurlanden, waar een veel groter deel van de bevolking huurt. Maar geld was de jongste jaren abnormaal goedkoop en dus werd er duchtig op los gekocht en gebouwd. De komende maanden en jaren dreigt daar verandering in te komen. Hoe staan die vele duizenden gezinnen en alleenstaanden er voor die de jongste jaren toehapten en aanvaard hebben dat de bank de rente op hun krediet jaarlijks kan aanpassen?
Een derde van het gezinsinkomen, dat beschouwen de meeste financiële planners en overigens ook de consumentenorganisaties als het plafond voor de aflossingen in het kader van een woonkrediet. Uiteraard kan dat percentage wat oplopen voor hoge inkomens, want die houden ook met een veel kleiner percentage van hun loon nog meer dan genoeg over om een gezin comfortabel draaiende te houden.
In Frankrijk werken ze met een andere vuistregel. Je mag niet meer lenen dan vier keer het netto jaarinkomen. Ook die vuistregel geldt vooral voor lage- en middeninkomens.
Het is natuurlijk een contradictie dat het precies de hogere inkomens zijn die veel minder moeten lenen. Mogelijk volstaat drie keer hun jaarinkomen al ruimschoots voor een fraaie villa. Terwijl vier of zelfs vijf keer een bescheiden inkomen maar zelden zal volstaan voor een gezinswoning, hoe eenvoudig ook.
Om vooral die laatste groep wat te helpen, heeft de overheid een heel programma klaarstaan van allerhande subsidies. Maar ook daarin schuilt een vreemde contradictie. Om in aanmerking te komen voor de meeste van die programma's, moet je inkomen echt al op het marginale af zijn, en dan volstaan al die steunmaatregelen nagenoeg nooit om je over de drempel te tillen.
Ook hier hebben de hoge inkomens zelden last om hun droom te financieren. De echte ,,sukkelaars'' behoren tot de middenklasse. Hun inkomen ligt ruim te hoog om in aanmerking te komen voor om het even welke overheidssteun, een sociale woning lukt enkel met de nodige politieke steun, en om zich een gewone woning te kunnen permitteren, moeten ze financieel erg diep gaan.
De jongste jaren steekt de rente een handje toe. Lenen om een grond of woning te kopen is nog nooit zo goedkoop geweest, om het even of je nu leent tegen een vast of een variabel tarief. Wie voor dat laatste kiest, moet wel beseffen welke risico's hij neemt. Je leent immers voor een lange periode. Wat als de rente de komende jaren begint te stijgen? Kan het gezinsbudget die last aan?
Wie het ermee eens is dat de bank de rente jaarlijks kan aanpassen aan de evolutie op de kapitaalmarkt, betaalde tijdens de zomermaanden nog zowat 2,6 procent, nu en dan iets meer, vaak nog wat minder. Voor een formule met een rente die 20 jaar onveranderd blijft, rekenden de goedkoopste banken nauwelijks 3,8 procent aan.
Niet verwonderlijk dat de markt afgelopen jaar overspoeld werd door een vloedgolf van herfinancieringen. Drie keer op vier, blijkt uit de cijfers van de Immothekers, wordt daarbij gekozen voor een vaste rente. Gelijk heb je, als het budget niet bestand is tegen een rentestijging. De opluchting in sommige gezinnen zal groot zijn, nu blijkt dat de tarieven de jongste weken duidelijk stijgen.
Wie geleend heeft tegen die 2,6 procent en jaarlijks het risico loopt op een herziening, kan in het slechtste geval vanaf het vierde jaar 5,2 procent betalen. Voor een lening van 100.000 euro stijgt de maandelijkse last daardoor van dik 530 tot meer dan 660 euro. Per jaar betaal je dus in het slechtste scenario zowat 1.600 euro meer dan aanvankelijk voorzien.
Voor sommige gezinnen zou dat wel eens het verschil kunnen zijn tussen net rondkomen en in de problemen geraken. Maar is dat ook zo in de praktijk, of zijn gezinnen die zich financieel te ver wagen de uitzondering? En hoeveel lenen de Vlamingen eigenlijk gemiddeld? En tegen welk tarief? We maakten een afspraak bij de Immotheker en namen onze zakcalculator erbij.
Luc Coppens
Bron: De Standaard
Impact rentestijging op gezinsbudget beperkt
De stijgende rente hoeft gezinnen en alleenstaanden met een woonkrediet niet in de problemen te brengen. Uit statistieken van de Immotheker blijkt dat de meeste gezinnen tegen een stootje kunnen.
Niet alle banken staan trouwens te trappelen om hun officiële tarieven te verhogen. Dat heeft te maken met de zogenaamde referentie-index. Die wordt bepaald door de Nationale Bank en geldt als referentie voor de tariefaanpassingen bij hypotheken met variabele rentevoeten. Bij een aanpassing van de officiële tarieven moeten de banken automatisch voor alle nieuwe leningen die ze nadien afsluiten, de officiële referentietarieven gebruiken van de maand voor de aanpassing. Als die hoger zijn, beperkt dat de mogelijkheid om later de rente nog te verhogen.
Minder gunstige scenario's
Een gezin dat kiest voor kopen in plaats van bouwen blijkt gemiddeld over een lager inkomen te beschikken (zie tabel) en heeft ook merkelijk minder gespaard. Maandelijks 325 euro. Als we ook daarvan maar de helft nemen omdat het andere deel allicht toegestopt werd door de ouders, beschikt het gezin over een woonbudget van 695 euro.
Als de rente de komende maanden maximaal stijgt, en na verrekening van het fiscaal voordeel, blijft er dan een tekort van bijna 10 euro per maand, dat allicht ruim gecompenseerd wordt door enkele loonindexeringen. Maar het is duidelijk dat een gemiddeld gezin dat afgelopen jaar een bestaande woning kocht, duidelijk minder goed uit de ,,strijd'' komt.
En alleenstaanden? Zij moeten het uiteraard met een veel kleiner netto-inkomen rooien dan tweeverdieners, maar sparen doen zij als de besten. Bovendien is hun woonproject doorgaans een stuk bescheidener. Logisch, vaak kiezen zij voor een appartement.
Dat alles belet niet dat hun marge nog kleiner is. Gemiddeld moeten zij na verwerking van het fiscaal voordeel nog altijd meer dan eenderde van hun netto-inkomen aan de aflossing van en de rentebetalingen op hun lening besteden. Bij gezinnen is dat zelfs bij aankoop van een bestaande woning minder dan 29 procent. Bouwers moeten hooguit een kwart van hun maandinkomen aanspreken.
Kwestie van levensstijl
Of een vastgoedavontuur goed afloopt - om het even of het nu om gezinnen of alleenstaanden gaat - hangt in de eerste plaats af van de levensstijl. En je kan er niet omheen dat die de jongste decennia aardig wat luxueuzer is geworden.
Waar is de tijd dat aan het huis kopen jaren van sparen vooraf gingen, waarbij de consumptie zowel vóór als na de eerste jaren na de aankoop op een laag pitje werd gehouden? Nu zijn we niet meer bereid om die offers te brengen.
Twee auto's, enkele gsm's, ten minste één computer met internetverbinding, één, maar eigenlijk liever twee keer per jaar met vakantie: het hoort allemaal tot de ,,standaarduitrusting'' van de meeste Vlaamse gezinnen. Als je dan bedenkt dat tot het begin van de jaren vijftig zowat de helft van het gezinsbudget besteed moest worden aan voeding... Toen was een eigen huis het privilege van de echte rijken.
Om toch enigszins objectief te blijven halen we de Franse norm er weer bij. Niet meer lenen dan vier keer het jaarinkomen, zegt die. En dan blijkt dat het modale Vlaamse gezin vorig jaar 25.000 tot bijna 40.000 euro minder leende dan het eigenlijk aankon. Alleenstaanden daarentegen lenen gemiddeld 5.000 tot 10.000 euro te veel. Zij zijn allicht ook kwetsbaarder omdat ze het met één inkomen moeten rooien.
Toch verwacht de Immotheker geen grote problemen, al was het maar omdat de meerderheid van de bouwers en kopers afgelopen jaar zijn overgeschakeld op leningen met vaste rente. Als dan budgettaire problemen dreigden, hebben ze vaak gekozen voor een langere looptijd. Sinds de hervormingen van einde vorig jaar zijn leningen die over 25 of zelfs 30 jaar lopen fiscaal interessanter.
Uit de simulaties van John Romain (tabel) blijkt dat het beschikbaar gezinsbudget na verrekening van de fiscale leningvoordelen, van zowel gezinnen als alleenstaanden, tussen 2004 en 2005 duidelijk sneller is gestegen dan het nettogezinsinkomen.
...maar in de praktijk valt het best mee
De situatie op de markt van het woonkrediet blijkt fundamenteel veranderd. Waar vorig jaar nog drie kwart van de ontleners koos voor een jaarlijks aanpasbare rente, is dat dit jaar nog nauwelijks een kwart. Leningen op 25 jaar en zelfs meer tegen een vast tarief zijn populairder dan ooit, met dank aan de nieuwe regels voor de fiscale aftrek van woonleningen.
De kredietnemers zijn dus wel degelijk voorzichtiger geworden, zegt John Romain, de man die aan het hoofd staat van het nu al behoorlijk uitgebreide netwerk van Immothekers. Maar hoeveel risico lopen de bouwers die vorig jaar nog kozen voor een formule met variabele rente?
Een modaal gezin, zo blijkt uit de statistieken van het netwerk van tussenpersonen op de markt voor woonkrediet, begon vorig jaar (2004) aan het bouwavontuur na een gemiddelde spaarinspanning van een kleine tien jaar die bijna 74.000 euro opleverde (zie tabel op deze pagina). Bij een gemiddelde reële rente van 2 procent komt dat in koopkracht van nu overeen met een maandelijkse spaarinspanning van 558 euro.
Maar, merkt Romain op, je weet natuurlijk nooit of die spaarpot volledig eigen werk is of veeleer door de respectieve ouders gefinancierd werd. Veiligheidshalve gaan we er daarom maar van uit dat gemiddeld maar de helft daarvan de verdienste is van de kandidaat kopers. We houden dus rekening met een gemiddelde maandelijkse spaarinspanning van 280 euro.
Tijdens die spaarperiode huurde het gezin een woning. De gemiddelde huurprijs bedroeg vorig jaar 532 euro. Toen het gezin bij de notaris zijn handtekening plaatste en zo eigenaar werd van een eigen woning, beschikte het dus over een woonbudget van 532 euro en een financiële buffer van 280 euro. Samen 812 euro. Is dat voldoende om een baksteenavontuur aan te kunnen?
Gemiddeld heeft zo'n gezin een lening afgesloten van 114.000 euro en betaalde het 3,25 procent rente als - zoals zovelen toen - het voor een formule met jaarlijks aanpasbaar tarief koos. Maandelijks moet het aan de bank dus 622 euro betalen aan rente en aflossing.
Maar als het ergste zich voordoet, en de rente gaat met de maximaal voorziene 3 procentpunt omhoog tot 6,25 procent, dan stijgt dat maandelijkse bedrag , inclusief de schuldsaldoverzekering, tot 843 euro. Het gezin komt dan maandelijks 31 euro te kort. Maar dat probleem doet zich ten vroegste drie jaar na het afsluiten van de lening voor. Tegen dan is het beschikbaar inkomen door het spel van de indexeringen al zeker met 100 euro gestegen en is het budgettaire gat gedicht.
Heel concreet beschikte een modaal gezin dat afgelopen jaar klant werd bij de Immotheker over een netto maandinkomen van 2.760 euro. Zodra de lening loopt houdt het daarvan 2.138 euro per maand over. Als de rente maximaal stijgt gaat het gezin 843 euro betalen, schuldsaldo inbegrepen en houdt het 1.917 euro over.
Maar we hebben nog geen rekening gehouden met de fiscale voordelen die aan een hypotheeklening verbonden zijn. Ongeveer twee jaar na het afsluiten van de lening betaalt de fiscus 2.088 euro terug. Dat komt overeen met 174 euro per maand. Op die manier vermindert de maandlast van de lening tot 669 euro, beschikt het gezin over een maandelijks netto-inkomen van 2.091 euro en is de financiële buffer aangegroeid tot bijna 150 euro per maand, zonder rekening te houden met loonindexeringen die er ongetwijfeld zullen zijn.
Toch even oppassen, want zo'n gezin bestaat volgens de statistieken in de meeste gevallen uit twee jonge dertigers die nog aan kinderen moeten beginnen. Die brengen wel wat fiscale voordelen mee, maar dat weegt niet op tegen de duidelijk hogere kosten waar het gezin dan tegen aankijkt.
De kans is dus groot dat het gezin na enkele jaren (nagenoeg) niet meer spaart. Het vervangen van de tot op de draad versleten auto, een ziek kind, studies financieren, het wordt allemaal nog een stuk moeilijker dan het in normale omstandigheden vaak al is. Het gezin wordt financieel kwetsbaar, de verlokkingen van ,,goedkoop'' krediet worden dan groot, de gevaren zijn het nog meer.
